土地雙軌制

1. 土地供應雙軌制的簡介

土地雙軌制，在我國主要是指在計劃經濟向市場經濟過渡過程中，存在計劃劃撥土地和市場化(通過招拍掛)使用土地並存的現象，是我國市場經濟不斷完善過程中的產物。
在中國,一塊土地可以通過兩種方法找到｢買主｣,一種是政府主導的將國有土地無償劃撥給使用單位;另外一種是通過市場化手段將國有土地通過招標､拍賣､掛牌三種方式賣給使用單位｡這兩種方式被俗稱｢土地供應雙軌制｣｡
在這兩種方式中,第一種政府主導的無償劃撥由於在事後缺乏相關監管,導致了多數機構隨意劃撥土地損害公平的市場環境｡舉個例子,政府和某個部門或者老闆關系好,無償或低價提供給對方,對方想,反正是｢關系地｣,甚麼時候動工､在多大的地上動工就隨我的心願了｡這樣的結果就使的這塊地喪失了其本來的市場價值,繼而影響了當地的土地供應,最終導致了當地房價的高漲｡
目前,隨著市場經濟在中國的不斷深入,這種雙軌制供應方法不斷受到人們的質疑,監管層面也表態將要取消這種制度,但由於收到眾多利益集團的阻礙,所以推進較慢｡
據中國之聲《全國新聞聯播》報導,國土資源部近日透露,中國將會逐步擴大有償使用國有土地的覆蓋面｡國家土地副總督察甘藏春表示:土地資源配置的最終目標是取消土地供應雙軌制,提高土地供應和調控能力｡
一個諳熟地產開發的人都知道這樣的現象:如果一年的供地計劃很快的完成了,這本該正常的現象就不正常了｡
據相關資料顯示,2010年北京公布的供地計劃是2500公頃,當年,通過｢招､拍､掛｣方式賣出923公頃｡剩餘的地都去哪兒了呢?
事實上,那些不能通過市場化用作的土地一般情況都被中央國家機關等國家部委直接劃走｡而作為北京的國土管理局根本無權管理｡這就形成了一個奇怪的現象:作為北京地區的行政管理機構,北京市國土局看著每年對外提供的土地,一塊塊的從自己眼皮子底下消失卻無能為力,全因為拿地的機構是比它高級別的部委｡或許普通的北京老百姓不知道,本該為他們建設的房子全都被國家部委們建做他用了｡

2. 土地供應雙軌制的政策變遷

1、中國土地出讓實行「招拍掛」之前，工業用地均採用協議出讓土地使用權的方式，即出讓方與受讓方（土地使用者）通過協商，以協議約定雙方權利與義務的方式有償出讓土地使用權。
2、2002年5月國土資源部頒布實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確規定包括商業、旅遊、娛樂、商品住宅用地的經營性用地必須通過招拍掛方式出讓。
3、2004年國土資源部頒布《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，規定2004年8月31日以後所有經營性用地出讓全部實行招拍掛制度。

3. 什麼是建設用地指標雙軌制

其實就是國家土地性質。我國的土地所有制分為兩類：一是集體所有制，二是國家所有制。建設用地同樣也分為兩種：國有建設用地和集體建設用地。

土地雙軌制，在我國主要是指在計劃經濟向市場經濟過渡過程中，存在計劃劃撥土地和市場化(通過招拍掛)使用土地並存的現象，是我國市場經濟不斷完善過程中的產物。
在中國,一塊土地可以通過兩種方法找到｢買主｣,一種是政府主導的將國有土地無償劃撥給使用單位;另外一種是通過市場化手段將國有土地通過招標､拍賣､掛牌三種方式賣給使用單位｡這兩種方式被俗稱｢土地供應雙軌制｣｡
在這兩種方式中,第一種政府主導的無償劃撥由於在事後缺乏相關監管,導致了多數機構隨意劃撥土地損害公平的市場環境｡舉個例子,政府和某個部門或者老闆關系好,無償或低價提供給對方,對方想,反正是｢關系地｣,甚麼時候動工､在多大的地上動工就隨我的心願了｡這樣的結果就使的這塊地喪失了其本來的市場價值,繼而影響了當地的土地供應,最終導致了當地房價的高漲｡

4. 取消土地供應雙軌制是什麼意思

雙軌制就是出讓+劃撥並行的機制。 通過劃撥渠道的土地供給成本很低，比出讓要低很多。理論上通過劃撥來供給土地是為了滿足純粹的非營利性公共需求，確實應當降低成本。 但現實的情況是劃撥的情形還比較多，比如學校等事業單位的土地等等，這些用途拿的是成本很低的劃撥土地，做的卻不是純公益活動。 取消雙軌制的意義就是要讓所有的非公益的土地使用都應當承擔相同土地成本，取消某些單位用地的特權，讓土地出讓價格能夠由市場來調節，實現一個公平的價格。比如，某些事業單位用劃撥土地修樓，但乾的是營利性或半營利性的事情，這樣的話拿出讓土地蓋樓的其他經濟主體就處於不公平的競爭地位。

5. 什麼是土地供應雙軌制請幫忙說明一下哈

通過劃撥渠道的土地供給成本很低，比出讓要低很多。理論上通過劃撥來供給土地是為了滿足純粹的非營利性公共需求，確實應當降低成本。

但現實的情況是劃撥的情形還比較多，比如學校等事業單位的土地等等，這些用途拿的是成本很低的劃撥土地，做的卻不是純公益活動。

取消雙軌制的意義就是要讓所有的非公益的土地使用都應當承擔相同土地成本，取消某些單位用地的特權，讓土地出讓價格能夠由市場來調節，實現一個公平的價格。比如，某些事業單位用劃撥土地修樓，但乾的是營利性或半營利性的事情，這樣的話拿出讓土地蓋樓的其他經濟主體就處於不公平的競爭地位。

「農村的土地以後會不會要收費了？」這個問題提得不對。

出讓和劃撥是國有土地的供應方式。農村的絕大多數土地都是集體所有制，也就是農村集體經濟組織所有，不存在劃撥和出讓的問題，所以農村土地跟取消雙軌制根本沒關系。

按照物權法、土地管理法、農村土地承包法的固定，農戶個體在集體土地上經營，是與集體經濟組織簽訂承包合同，按承包合同的約定繳納承包費。

6. 什麼是土地供應雙軌制

通過劃撥渠道的土地供給成本很低，比出讓要低很多。理論上通過劃撥來供給土地是為了滿足純粹的非營利性公共需求，確實應當降低成本。
但現實的情況是劃撥的情形還比較多，比如學校等事業單位的土地等等，這些用途拿的是成本很低的劃撥土地，做的卻不是純公益活動。
取消雙軌制的意義就是要讓所有的非公益的土地使用都應當承擔相同土地成本，取消某些單位用地的特權，讓土地出讓價格能夠由市場來調節，實現一個公平的價格。比如，某些事業單位用劃撥土地修樓，但乾的是營利性或半營利性的事情，這樣的話拿出讓土地蓋樓的其他經濟主體就處於不公平的競爭地位。
「農村的土地以後會不會要收費了？」這個問題提得不對。
出讓和劃撥是國有土地的供應方式。農村的絕大多數土地都是集體所有制，也就是農村集體經濟組織所有，不存在劃撥和出讓的問題，所以農村土地跟取消雙軌制根本沒關系。
按照物權法、土地管理法、農村土地承包法的固定，農戶個體在集體土地上經營，是與集體經濟組織簽訂承包合同，按承包合同的約定繳納承包費。

7. 論述雙軌制地方政府產生的原因及類型。

我國目前實行事實上的土地價格雙軌制。一個是沿用計劃經濟辦法形成的徵收（用）農民土地補償價格，另一個是運用市場經濟辦法形成的城市建設用地市場價格，兩者的價差一般在十到二十倍之間。這個雙軌制的辦法追求物（城市）的極端片面發展，缺乏多方面的統籌考慮，弊病太大，政府、尤其是中央政府嚴重得不償失，應該取消。

一、在市場經濟條件下沿用計劃經濟的征地補償辦法缺乏合理性

我國現行的征地補償辦法是在計劃經濟條件下形成的、建立在大鍋飯基礎之上的、純粹的補償關系。在市場經濟條件下繼續沿用這套辦法 由於條件的變化 已經和正在被證明是非常不合理的。其主要表現是：

1、農民購買的生產資料、消費品、社會服務已經完全改變為市場定價、某些情況下還高於市場價格，但他們的土地被徵收（用）時卻繼續實行政府定價。

2、生產要素已經基本改變為按市場機制配置，徵收（用）農民的土地卻繼續實行計劃配置。

3、政府一手繼續以極低的計劃價格取得土地，另一手改變為以極高的市場價格出售土地。

這個不合理的過程就刺裸裸的擺在農民面前。

中國的老百姓是在幾千年的順民傳統教育中熏陶出來的 極少有統治者對老百姓進行維護自身權益、防止政府侵權的教育 絕大多數人根本還沒有個人和官府應該是平等的權力主體這樣的概念。他們幾乎本能的接受官府的任何要求，只要這個要求能夠辦到。當某一辦法不能被中國的老百姓接受的時候，那就標志這個辦法太不合理了。征地拆遷中出現的越來越多地依靠強制執行甚至大打出手，基本原因是征地辦法本身就很難以理服人。

2005年8月11日，最高人民法院的一條司法解釋正式生效：拆遷人與被拆遷人、或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，可以按照有關規定向有關部門申請裁決。對裁決不服的，拆遷當事人可申請行政復議或者直接提起行政訴訟。根據這一解釋，有關部門將不能再向人民法院申請強行拆遷。人民法院退出強行拆遷的原因不言而喻。

二、唯獨讓失地農民為公益性做出犧牲的征地補償辦法缺乏公平性

以政府定價徵收（用）農民土地的理由是公益性。但是，市場經濟條件下的公益性只應該體現在徵用土地的必要性上，根本就不應該體現在價格上。其理由大致如下：

1、以公益性為理由壓低征地補償價格，公益性就直接成為不等價交換的代名詞。

2、必然形成一部分人（農民）為公益性做出犧牲、另一部分人從公益性中獲利的局面。

3、有什麼理由唯獨讓收入最低的社會階層中、又要失去基本生產資料的這一部分農民再為公益性做出犧牲呢？其它社會階層為什麼不為公益性做點犧牲？

4、有什麼理由唯獨對土地實行國家定價，公益性所需要的其它生產資料為什麼不實行國家定價？

5、又用什麼來保證土地價格雙軌制不會成為既浪費土地又孳生腐敗的土壤？

這個看似冠冕堂皇的公益性被濫用了，對農民恰恰是既不公又無益，亦即對人口的大多數既不公又無益。

這種補償辦法的直接後果是失地農民難以維持長遠生計。東部發達地區某省曾經做過一項調查，土地價格雙軌制價差的分配格局大概是：地方政府佔20～30%，企業佔40～50%，村級組織佔25～30%，農民佔5～10%。按照規定，地方政府應將土地收益的30%上繳中央政府，即地方政府實際佔14～21%，中央政府佔6～9%。在農民眼裡，村級組織也是「公家」（政府）序列。於是，土地價格雙軌制的分配總格局是：「公家」（政府）和什麼也沒有失去的企業佔90～95%，失去土地的農民僅僅得到土地收益的5～10%。這樣的分配格局，公平性何在？華北和西北農民把這種現象比喻為：割了羊卵不管羊死活。

三、藉助征地補償辦法侵犯農民權益的最大特點是具有合法性，

因而迅速上升為侵犯農民權益的新形式

征地補償價格太低導致農民損失巨大。據國務院有關權威人士估計，改革開放以來通過低價徵用農民的土地，最少使農民蒙受了2萬億元的損失。據農業和國土資源方面的有關專家測算將近5萬億元。還有一種估計是大約9萬億元。如此龐大的數字，豈是一個「不等價交換」可以了得？

為什麼會形成如此嚴重的侵犯農民權益的局面？

因為這種手段合法。藉助不合理的征地補償辦法侵犯農民土地權益的最大特點就是具有合法性。地方政府迅速抓住這一合法不合理的手段攫取土地利潤，使這一手段迅速上升為新形勢下侵犯農民權益的新形式。本來不高的征地補償費又發生被拖欠、挪用、剋扣現象，更激化了農民的不滿情緒，引發了大量失地農民上訪和群體性事件，使矛盾迅速向中央政府集中。

另外，征地補償價格過低，等於以行政手段使農民的土地使用權嚴重貶值。土地使用權貶值又拖累與土地使用權相關的政策、法律、法規相應貶值，使得相應的對農民的利好政策往往成為鏡花水月，也有損於黨和政府的威信。

四、用極端市場經濟手段推高城市土地價格，

8. 土地供應雙軌制的取消雙軌制

2011年9月，國家土地副總督察甘藏春表示，我國將會逐步擴大有償使用國有土地的覆蓋面，土地資源配置的最終目標是取消土地供應雙軌制，提高土地供應和調控能力。
除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續劃撥使用外，其他用地實行有償使用。也就是說，未來政府行政辦公用地，能源、電力等行業用地，學校、醫院、博物館等使用土地也要通過招拍掛形式有償出讓。 劃撥土地供給的成本比出讓要低很多。理論上通過劃撥來供給土地是為了滿足純粹的非營利性公共需求，確實應當降低成本。但現實的情況是有的政府拿的是劃撥地，卻可能在土地上建起餐廳等經營場所。取消雙軌制能夠促進土地資源的合理利用，有利於核算土地使用者的成本，取消雙軌制能減少特權用地，有利於公平競爭。所有的非公益的土地使用都應當承擔相同土地成本，取消某些單位用地的特權，讓土地出讓價格由市場來調節，真正實現公平。比如某些事業單位用劃撥土地建樓，但做的是營利性或半營利性的生意，這樣的話對拿出讓土地蓋樓的其他經濟主體就不公平。
取消雙軌制對農村土地也將帶來有利影響。目前政府劃撥土地主要有兩個來源，少部分從政府的存量地里劃撥，但大部分是從農村集體土地中征地後劃撥。此前由於劃撥土地成本低，承包農村集體土地的農民所得的補償很少。取消土地供應雙軌制後，被征的農村土地出讓價值提高，補償額也可能增加，補償將更到位。

9. 土地供應雙軌制什麼時候取消要注意什麼

就是說，無償劃撥的土地少了，就算要建醫院，政府辦公用地什麼的，都將變成有償使用，而不是以前的政府無償劃撥。
再深一點就是，政府征農民的地，自然價錢就要高一些了，因為這地是有償劃撥。除軍事，保障性住房等一些特殊。
房價可能會更高吧.