1. 如何投資商鋪
看人氣是永久旺還是分時段旺
說商鋪就不得不說零售消費市場，因為商鋪就是買東西消費的地方，你所選擇投資的商鋪的價值大小，很大程度上是由在這個商鋪的消費力所決定的，這就跟它所在的區域又有很大的關系。這里筆者引出兩個概念供大家參考：
靜態消費區，就是在具體的一定的時間段里，才會有一定消費客群和較大消費量產生的消費區域，叫做靜態消費區。打個比方，一個僅對內的社區商業區，它只有在傍晚和周末節假日才會有大量消費客流群體在此消費，其他時間如上班時間，整個商業區域會比較安靜，購物的人很少，或者只有一些老年人和小孩這些非主流消費客群進行消費，這樣的區域我們叫做靜態消費區。
動態消費區，就是在規定的營業時間里，不分固定時間段，都會有大量的流動消費客群和消費量的消費區域，叫做動態消費區。這種動態消費區我們現在更多的會給它"商圈"或者"幾級商業中心"的定義，就如現有的王府井步行街、西單購物中心等消費人流比較大的消費區域，商業輻射范圍涉及到整個北京市，甚至是全國，如中關村電子市場等，這樣的區域我們叫做動態消費區域。
我們投資買了鋪是要租出去或者等升值後賣出去，就算自己做生意經營，也是希望能消費人氣旺，多賺些錢財，所以來此商鋪消費的人越多，這個商鋪價值就越大，這除去經營方面的問題，更多的就是經過商鋪人流多少來決定，經過人流越多則消費人口的基數就會越大。靜態消費區平時並不具有人流，其中產生消費的多會是固定的人，而動態消費區中更多的是流動人群，如王府井大街每天在此的遊客多達50多萬，吸引著來自全國各地的遊客，其區域的鋪位價值現在都很難估量，因此商業區域的單位時空的人流很大程度上決定此商業物業是好是壞。但這並不是就定論靜態消費區的商鋪不好，其區域的消費人口規模和消費檔次也能夠使區域內的商鋪的價值不菲，就拿CBD邊沿西側的豐聯廣場、聯合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來說，此區域四座大廈環繞林立，在上午和下午的上班時間中，無太多人流消費，而到中午午餐時間和下班後，消費區域一片的繁華，好幾萬的大廈白領在此固定消費，並且帶動周邊商業市場，其旁邊的昆泰國際大廈的底商，剛開盤就以3萬多的價格出售，且銷售情況不同凡響。
謹防高回報率的承諾
現在我們看到網上還有一些商業媒體對於商業物業投資回報分析文章中，15%的回報率是個經常出現的數字，說你花多少萬買了個鋪，然後多少錢租出去，如果是按揭還要把給銀行的利息算進去，接著是一套投資回報的計算公式，然後是很正確的加減乘除，得出一個結論，基本上投資商業物業的投資者會在七八年左右就能回收，以後你就凈掙了，不僅如此，現在很多開盤的商業物業項目的宣傳廣告中和銷售人員的滔滔不絕中，都經常的出現這個數字，筆者作為從事商業地產策劃的職業人士，對此非常憤慨。很奇怪，為何15%居然就成了一種定論?誰下的?蠱惑人心，不負責任。
商業物業投資是個要綜合考慮的問題，不能像住宅物業投資一樣，商業物業投資的動態性更強。如上我們所說過的，商業物業的價值很大程度上由人流和消費決定，而人流和消費又受交通、人文、歷史、區域環境規劃、規模、建築物的特點、招商限制，還有整個商業零售市場、商品檔次和時尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個方面，就妄下決定，是有很大風險的。
我們就單拿商業物業建築物的本身特點來說。每個商業物業的功能業態的分布是不同的，有的部分就只能做餐飲，有的就只能開精品店，而各個行業的品牌客戶在做店址選擇時，都會有其最高租金標准，其中餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣店比較高。所以在要投資購買商鋪時，要分析它能做什麼不能做什麼，再分析所選擇的租客中，租金會在什麼范圍內，然後了解其周邊商鋪情況，得出最可行的租金估價，再算投資回報。不同業態的商鋪的投資回報也是不同的。
要看商鋪的前景商業環境
考慮投資商業物業更要考慮其商業環境的前景，要有發展的眼光。有許多投資買家買一些看似很偏位置的鋪位，幾年之後，此地逐漸形成商業氛圍，區域商業物業價值迅速攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出買進價幾倍價錢售出，這哪裡又是15%的概念。
我們要想成為商鋪投資中的不敗贏家，就要信自己，去了解商業物業的特性，學習商業地產市場的規律，並且要懂經營。有房子誰都會住，但生意不定誰都會做，那我們就從商鋪投資中去學做生意，以至於更多的東西。
鬧市區並不一定好
選擇專業市場，一定不會選擇在鬧市區，因為那裡的交通實在太繁忙了。所以，開專業市場最好還是在鬧市區附近的小馬路上，也就是說地段既不能太熱鬧也不能太偏僻。
產品特色很重要
如果你想在一個專業市場中投資商鋪自己經營，產品是否有特色也是能否成功的關鍵之一。專業市場往往經營的是同類產品，相互之間的競爭非常激烈。所以，如果你所經營的產品與周邊其他商鋪相比沒有特別的地方，生存下去就比較困難了。
要考慮市場的知名度
專業市場不同於住宅商鋪等，它所服務對象的范圍可以說是比較寬廣，在這種情況下它的知名度也成了商鋪投資者所必須考慮的因素。知名度就是一個品牌，對於吸引客源具有著很重要的作用，如果做到了良性循環，就可以維持專業市場的興旺。
政策因素不可忽略
與住宅商鋪相比，政策因素對專業市場的影響也是很大的，這里指的政策主要是當地政府對專業市場發展的意見。專業市場開在哪裡，肯定會對周邊的環境及交通等產生一定的影響，由於此類原因最後被關閉的市場不在少數。所以，多了解一些當地政府的政策，也是你在投資前應該要做的一項「功課」。
2. 怎麼投資商鋪
任何人買商鋪的目的都是為了盈利，但該如何選需要技巧。
商鋪一般分為以下三種：
第一，商業中心（包含各種廣場）
這種投資風險是最高的，不管賣方怎麼說高盈利你都要謹慎對待，尤其是資金不足的時候就不要看了。如果資金充足，那就考慮一下電梯樓道出入口的位置吧，這個位置算是可以的了，不過相對的價錢也要高一些。
第二，道路兩側，道路也分主幹道和普通道路。
很多人覺得主幹道人流量大，肯定做生意能起來，但是其實主幹道兩側人流量雖然大，但大家每一過多時間停留，汽車、公交車、自行車等穿流而過，大家即便有時間也沒辦停留，更不會有消費。如果道路比較窄的普通道路，車流慢，道路兩側有停車的位置，這種商鋪的風險就低很多。
第三，住宅或者學校周邊的商鋪。
此種商鋪風險等級是最低的，只要這個地方有人居住，那商鋪就一定可以租出而去，且越靠近出入口的位置越好，如果這個商鋪能同時輻射幾個小區，那盈利可能會更好。
但要注意一點，調查資料顯示，純住宅商鋪的售價如果為樓盤售價的1.5倍，投資價值比較明顯，而如果是2倍以上，就有較大風險了。
業內專家提醒消費者，在商業地產開發中，存在大量的炒作行為，投資者一定要根據項目的實際情況，多方考察，作出理性的投資決策，以免被商家誤導和套牢。
其實在迴避投資風險方面， 商鋪投資必須緊密結合國家、地方政府的城市規劃，關注城市規劃發展動態、區域行情變動信息，避免短期行為造成的不必要損失。
投資參考指標：
一是市面和樓層因素。
租金往往最能體現商鋪的價值，一樓的商鋪往往最好租，租金也高，對投資者也最有保障。
二是使用率有多高，有沒有自主權。自主權越高，收益越單純。使用率提高一倍，就等於降低一半租金。
三是能否找准產業市場。准確的市場定位則可以大大提高投資的回報，比如「電腦一條街」、「服裝一條街」等，找准市場定位可事半功倍。
四是回本時間控制在15年之內，太長考慮到折舊、市場變化可能就會變得不劃算。
3. 投資商鋪需要注意什麼
投資不能急 街鋪好贏利
商鋪投資，不可能很快就收回資金，因此需端正心態，根據商鋪的特性進行中長期投資。只有這樣，才能享受到商鋪的投資回報。
個人投資商鋪最好選擇街鋪。投資前，要了解一下商鋪所屬地段的城市發展規劃。如果所屬地段面臨拆遷或改建，就會影響商鋪的升值和轉手。還有，要考察商鋪的具體位置特性。好商鋪都有共同特性，即周圍交通便利、客流量大、商鋪適用行業廣泛。
選擇「兩頭鋪」 打造「黃金屋」
投資商鋪前，一定要了解商鋪周圍的客流量有多大。
當然，商鋪周圍有客流量，並不意味著就會財源滾滾。如果商鋪是在一排商鋪的中間，被其他商鋪所包圍，生意上相對難以取得突破。
一般來說，十字路口、街兩頭和街角的商鋪財氣要旺一些，因為人們有興趣、有時間高密度停留在這些地方，而且這些地方的商鋪也更容易吸引人的目光。
作為未來商鋪的經營者必須將經營業態的獨特性以及創新性作為突破口。相應對於開發商來說，對商街整體的業態把控也提出了較高的要求，富全美食天街引入商業管理公司，對整條商街的經營業態進行了詳細規劃與控制，銷售與自持並舉，這樣對於未來希望投資美食天街的投資客戶來說最大限度的降低了投資與經營風險。
4. 投資商鋪的優勢有什麼
1、投資靈活：購買商鋪遠比購買黃金等奢侈品有更多優勢。
與投資黃金珠寶相比，一則大眾購商鋪都能鑒別商鋪的好壞，而購買黃金珠寶難以辨別真假優劣，且保管黃金讓人費心；二則商鋪有廣泛的使用價值，不僅自身在不斷大幅升值，而且還可自主經營或租賃經營。黃金只是一種奢侈的消費品，且就目前的黃金市場來說，國際金價已經到了一個相對的高位，即將有一個回調的過程，現在買黃金就有可能被套住。在通貨膨脹的壓力下，購商鋪是唯一可讓資產保值升值的穩妥方式。
2、投資風險小：股票市場變數較大，且勞神費力。
投資商鋪可坐享其資產升值帶來的收益，日常生活、工作不受影響。炒股、買基金得天天盯著，時時留心，生怕下跌，既勞神又費力；漲了還好，一旦被套牢，牽連全家，讓人身心俱疲，雞飛蛋打。尤其最近一段時間，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身經歷後，紛紛退出股市，轉而購買房產。起碼房子都能看得見摸得著，是實實在在的東西，何況商鋪還能帶來雙重收益，每年可收房租且房租遠遠高於銀行利息（商鋪的房租每年可達5%—10%甚至高達20%），而且隨著租金的上漲，商鋪也在不斷增值。
3、回報率高：較低的存款利率，會導致資產縮水。
由於長期保持較低的銀行存款利率，物價在不斷地上漲，通貨膨脹是不可避免的（錢變得越來越不值錢），貨幣貶值找不到其他對沖的方式，那麼只有通過購買商鋪等固定資產的方式來實現貨幣的保值、增值。
4、商鋪是越老越值錢。
二手住宅房在出售的時候會比同地段的新住宅房便宜，因為二手房存在折舊的因素。而商鋪就不是這樣的了，一般的成熟商圈需要兩到三年的培育期，一旦商圈成熟以後商鋪的租金就會逐年增長，商鋪就會越來越值錢，所以商鋪就不存在二手房需要折舊的說法。再加上二手房市場以住宅房為主，二手商鋪非常少，因為已經是成熟的商鋪了，很少有人捨得拿出來賣，所以商鋪是越老越值錢。
5. 如何進行商鋪投資
商鋪投資之精打細算
http://www.zzhz.com.cn 住在杭州網站
近來，投資商鋪已經成為眾多投資者的熱門話題。但是，一般的投資者在投資商鋪時，往往只是憑借自己的直覺和簡單分析，缺乏一些科學理性的依據。那麼，對於商鋪的投資者來說，究竟有沒有比較科學、准確、適宜的投資分析方法呢？為此，記者帶著有關問題走訪了浙江中原物業顧問有限公司策劃部主任王冬先生。
商鋪投資學問還挺大的，不僅需要對當前的市場有密切的關注，還需要對市場有一定的前瞻性和理性判斷，在此基礎上，再加上科學的技術經濟分析，才能使得商鋪投資更具有合理性。因為商鋪的價值不僅取決於房地產本身的價值，更取決於商鋪的商業價值，即在未來十幾年甚至更長的時間里，商鋪所有者可獲得的巨大商業利潤。
老百姓在購買商鋪的時候，其他的因素考慮得往往比較少，有的甚至連銀行利率都不考慮。在此，我們為商鋪投資者介紹幾種商鋪投資的經濟可行性分析方法，大家不妨一試。
商鋪投資收益分析
消費者在進行商鋪投資時，最關心的往往是商鋪的價格和投資的回收期，收益分析即通過每年能收回的商鋪凈收益來測算商鋪的價值。設商鋪的價值為P，則P=A×[(1+i)^n-1]/[i(1+i)^n]。在此公式中，A為商鋪每年的凈收益，i為行業的基準收益率，n為商鋪使用年限。其中，A表示的年凈收益，可由潛在毛收入減去經營（或運營）成本、空置費用求得；i表示行業的基準收益率，除了取決於商鋪日後經營的不同行業收益率外，還與銀行的利率、通貨膨脹系數等眾多因素相關。在杭州，目前各個行業的基準收益率一般在5%-10%上下浮動；n表示商鋪的有效使用年限，一般取15~20，雖然商業用地的使用年限一般是40年，但我們還需考慮到房屋的折舊、房屋的空置率等因素。投資者可將由此公式得出的商鋪價值與商鋪的實際價值作一比較。
商鋪投資財務分析
投資需要的資金一般來自自有資金和銀行貸款，從銀行貸款搞投資的投資者最關心的應該是商鋪的年租金收入能否滿足他所需的投資回報率。假設投資者的自有資金是P1，銀行貸款為P2，投資者希望的投資報酬率為i1，月貸款利率為i2，貸款期限為n，則年獲得租金A1=（P1×i1）/[1-1/（1+i1）^n]，A2=（P2×i2）/[1-1/（1+i2）^n]。
例如，一投資商欲購買一個200平方米的商鋪，價格為32000元/平方米，銀行提供10年6成貸款，利率為6.25%，該投資商要求投資報酬率為10%，考慮到商鋪的保值增值性，10年後商鋪的總價相當於投資額的95%，則有：
①商鋪總價=32000×200=640萬元，其中自投資金P1=640×0.4=256萬元，銀行貸款P2=384萬元
②10年後商鋪總價=640×0.95=608萬元
③在自設資金報酬率為（i1）為10%，年限為10年的情況下，設年租金為A1，則根據公式，可求得年獲得租金A1=416628.2元
④年貸款利率為6.25%，則年還款額為501924元
⑤年投資成本=年獲得租金（A1）+年還款-10年後的商鋪總價/10=416628.2+501924-6080000/10=310552.2元
即若投資者在10年內每年可獲得310552.2元以上的利潤就可以購買該商鋪，償還銀行貸款後，投資者獲得年投資報酬率為10%，10年後投資者獲得一個完全產權的商鋪。大家可按以上步驟對自己想要投資的商鋪作一科學計算。